Contexte
Colas, acteur majeur de la construction et de l’entretien d’infrastructures de transport, exploitait depuis le début du XXe siècle une carrière de granulats située en périphérie d’une grande agglomération, dans une zone en pleine mutation urbaine. Suite à l’arrêt de l’exploitation, le site, devenu un centre de coûts et une zone de risques pour l’entreprise, a fait l’objet d’un mandat confié à Massir Invest pour étudier les voies de sa reconversion et formuler une recommandation opérationnelle.
Consistance / méthodologie
L’intervention a été structurée en deux phases :
- Diagnostic multidimensionnel du site couvrant le volet foncier et juridique, avec reconstitution du plan parcellaire sur une emprise de plusieurs dizaines d’hectares, vérification contradictoire des surfaces entre les plans disponibles et les données transmises par le client, identification des titres fonciers, des parcelles exclues et des zones connexes, et clarification de la situation juridique du plan d’eau, notamment au regard de la loi 36-15 sur l’eau
- Diagnostic urbanistique examinant l’inscription du site dans le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain et le plan d’aménagement applicable, analyse des contraintes de constructibilité (vocation agricole, CUS, zoning), et évaluation des implications liées à l’évolution attendue des documents d’urbanisme (SDAU, SRAT, PA)
- Diagnostic hydraulique et environnemental portant sur le bilan quantitatif du plan d’eau constitué après cessation de l’exploitation, les caractéristiques de la nappe, la communication hydraulique entre le plan d’eau et la nappe, la qualité physico-chimique et microbiologique de l’eau, ainsi que ses usages agricoles actuels
- Approfondissement de deux scénarios de conversion : conversion en décharge de déchets inertes (analyse du cadre juridique de la loi 28-00 et de ses textes réglementaires, prérequis réglementaires, estimation préliminaire des coûts d’investissement) et conversion en complexe touristique et de loisirs valorisant le plan d’eau (masterplan structuré en 9 zones d’activités, scénarios d’aménagement, axonométries et plans de masse)
- Modélisation économique et financière comparée des deux options, incluant l’établissement d’un compte de produits et charges estimatif, le phasage des investissements et des amortissements, l’analyse des cash flows, l’examen de trois modèles de déploiement (positionnement du client dans la chaîne de valeur) et la revue des grandes lignes d’impact environnemental
- Formulation d’une recommandation opérationnelle, de la feuille de route associée et des conditions de mise en œuvre
Résultats / outputs / livrables
- Rapport de diagnostic foncier et juridique, incluant plans parcellaires consolidés et tableau récapitulatif des surfaces nettes
- Rapport de diagnostic urbanistique
- Rapport de diagnostic hydraulique et environnemental
- Masterplan du scénario de complexe touristique et de loisirs (9 zones d’activités), avec axonométries et plans de masse
- Modèle financier des deux scénarios de conversion, avec compte d’exploitation, plan d’investissement et analyse des cash flows
- Rapport définitif de synthèse et recommandation
Apports pour le client
À l’issue de cette mission, Colas dispose d’une vision consolidée et documentée de la valeur latente de son actif foncier, d’un diagnostic multidimensionnel sécurisant juridiquement et techniquement les options de reconversion, et d’une recommandation étayée par une modélisation économique et financière qui démontre la rentabilité du scénario préconisé. La feuille de route associée lui offre un cadre de décision structuré pour transformer un site aujourd’hui porteur de charges et de risques en un levier de création de valeur, adossé à un positionnement maîtrisé dans la chaîne d’aménagement et de gestion.
